내집 한채는 필수재로 인식이 강합니다.

자본 주의 사회에서는 사유 재산이 인정이 되는데, 가장 큰 사유 재산은 바로 집 ,,,주택입니다.

다른 부동산 자산(토지/상가등)과 다르게 실거주를 할 수 있는 특별한 실물 재화입니다.

하지만 한채로 투자를 해나가기엔 여간 힘든게 아닙니다.

일시적 2주택으로 갈아타기를 하면 되지 않냐는 의견도 있지만, 매도할 때와 매수할 때

필연적으로 비용이 발생 합니다.(비과세를 받더라도, 취득세, 매수/매도 복비, 이사 비용 등 수천만원은 그냥 깨집니다.)

또한 내가 매도한 집이 매수한 집보다 더 오르는 케이스도 확률적으로 반가까이 될 수 도 있습니다.

그렇다면 1주택자는 어떤 포지셔닝을 고민해야 할까요?

고민 상담 글을 보면 급한 마음에 그리고 남들이 하는 것을 보고 무조건적으로 주택수를 늘려가려 하는 추격 매수

경향을 보이는 사례를 종종 접합니다.

추격 매수는 대세 상승장에는 검증된 투자 방법 중에 하나일 수 있으나, 조정장에서는 펀더멘탈이 약해서 어려워질 수도

있음을 주지해야 합니다.

결국 1주택자의 추가 매수처는 내집한채보다 더욱 더 똘똘한 한채를 고른 다는 개념으로 신중에 신중을 기해야 합니다.

첫번째:가장 부담없고 안정적인 것은 상급지로 수직 이동입니다.

내집 한채보다 우수한 입지로 갈아타는 것인데, 앞서 말한 거래세와 매도 주택의 양도차익이 오히려 높아지는 역전

현상 risk대비를 위해서는 확실한 상급지로의 이동이어야 합니다.

(같은 단지나 동네에 평수를 늘려가는 것은, 결국은 상급지 이동은 아님)

마용성 거주자는 반포나 대치로,

노도강 거주자는 마용성 이상 지역으로

경기도 1기 신도시 거주자는 강남 2구나 잠실로...

이렇게 확실한 상급지 갈아타기, (적어도 2계단 이상 지역) 는 1주택자가 고려할 수 있는, 가장 안전하고, 세금부담이

없는 방법입니다.(조정장이 오더라도 매도주택보다 매수주택의 하방경직성이 강할수 밖에 없습니다. )

두번째: 내집한채+비조정지역 분양권 

유주택자이므로 분양권당첨은 불가할 것입니다.

따라서 지방 비조정 분양권 초피 매수가 필요합니다.

주의사항은 현재거주주택의 양도가액이 9억(법개정 감안 12억)을 넘어간다면 비조정 분양권 매수시, 보유기간이

리셋됨에 따른 기회비용이 너무크므로 추천하지않습니다.

그렇지않는 경우라면, 비조정 분양권 취득후, 등기후 2년 보유하고 매도시 일반과세 양도가 가능하며,

기존주택 1주택상태로 2년후 매도시 비과세까지 가능합니다.

물론 2주택 보유기간동안 종부세 중과도 되지 아니하고 신규주택 취득시 중과도 되지 않습니다.

인플레이션 시대 현재 분양가는 추억의 분양가일수밖에 없으니 안전마진 확보는 가능합니다.

세번째: 내집한채+비주택(상가/생숙/민간임대/올근생 꼬빌/지식산업센터/업무용 오피스텔]

비주택 상품중 요새 가장 핫한 곳은 생숙과 민간임대 시장입니다.

특히 민간임대는 경쟁률이 기본 몇백대 1이고, 입주전 전매가 가능한 곳은 초피거래 수요가 상당합니다.

지산은 소자본으로 대출 레버리지 maximize할 수 있다는 점, 생숙은 주거를 대체할 공간으로 인식이

이미 자리잡아가고 있습니다.

사실 장점이 많지만, 하나씩 따져보면 비주택은 난이도와 제한성(민간임대 우선 분양권 미확보 case, 실거주 의무, 

전대차 불가)때문에 호불호가 갈리기도 합니다.(특히 코로나장기화로 상가임대률..ㅜ)

마지막은 내집한채+ 진정한 다주택(공시가 낮은 가치 있는 주택 여러채)

여러번 포스팅에 언급했지만 가장 핫한 조합이기도 합니다.(법인 통한 초단타 짤짤이는 별도 언급하지 않겠습니다.)

종부세 중과는 조정 2주택과 10주택 동일한 세율입니다.(저가주택여러채는 과세표준 구간 변동영향이 미미합니다.

가치평가를 통해 공시가 1억 이하에 매수하여 취득세 중과를 받지않고,

3억이하에 매도하여 양도세 중과를 받지 않는 것인데,(수도권 읍면, 지방도시등)

특히 수도권 주요도시는 거래 허가제로 법인 매수 현실적 불가로, 상대적으로 지각비?가 덜하니,

개인의 손품 발품이 아직 한창인 것 같습니다.

1주택자의 고민에 대해서 몇가지 사례를 적어보았습니다.

정답은 없으며, 사실 부동산 뿐아니라 국내 초우량주 배당(삼성전자), 미국 배당주/성장주/가치주등 초우량기업 투자

가상화폐, 전자책발간 등 다양한 방법론은 존재합니다.

결국은 아는 만큼 보이는 세상입니다. 적어도 몰라서 기회를 놓치는 이웃님들은 되시지 않길 바래봅니다.

투자에서 고정관념처럼 무서운 적도 또 없다는 것을 느끼는 포스트 코로나 시대입니다.